msc758.com:房地产2019年三季报总结及全年业绩前瞻:增长是主基调 业绩锁定性较佳

类别:行业 机构:国信证券股份有限公司 研究员:区瑞明 日期:2019-11-08

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前三季业绩增长较好

    房地产板块2019 年前三季度的营收和净利润主要结转于2017 年上半年的销售,部分结转于2016 年下半年的销售,这期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此房地产板块2019 年前三季业绩整体较好:板块2019 年前三季度营业收入同比增长22.0%,归母净利润同比增长11.7%,56%的房企归母净利润实现了正增长。

    市场关注的2019 年三季报财务指标

    板块盈利能力略有下降,个股出现分化:①2019 前三季度,板块毛利率为31.6%,较上半年末下降1.0 个百分点;板块净利率为11.9 %,较上半年末下降1.4 个百分点;②在板块131 家上市公司中,58%的房企毛利率同比提升, 44%的房企净利率同比提升,42%的房企ROE 同比提升,45%的房企ROIC 同比提升;负债水平保持稳定:截至2019 年三季度末,板块净负债率为99.7%,较2019年中期下降0.2 个百分点;剔除预收账款后的资产负债率59.5%,较22019 年中期下降1 个百分点,行业负债水平保持稳定;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.1,板块短期偿债能力维持稳定的水平;少数股东权益占比提升:板块2019 年前三季度“少数股东权益比”为27%,较去年同期提升2.9 个百分点;在板块131 家上市公司中,约63%的房企“少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”;三季度去化速度明显加快:板块2019 年三季度的回款存货比为21%,较2019年二季度10%高出7.1 个百分点,表明从预售回款层面,房地产板块三季度去化速度明显加快。

    优势房企业绩锁定性较佳

    板块全年营收及利润主要结转于2017 年销售,这一期间行业量价齐升,所销售的项目毛利率较高,因此板块特别是以龙头房企为代表的优势地产股,全年业绩大概率能有显著增长。根据已披露的主流卖方研究机构对52 只地产股业绩预测,整体法算出2019 年三季度末预收款达29351 亿元,在满足2019 年wind 一致预期营收后,剩余的预收账款仍能锁定2020 年wind 一致预期营收的67%。

    优势房企销售表现优异

    根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告,2019 年1-10 月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TO30 房企销售额增速分别为8.1%、10.3%、11.4%、16.3%、15.6%。一些第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,其中世茂房地产、阳光城、招商蛇口、金地集团、旭辉集团分别取得45%、36%、35%、32%、32%的增长。

    优势地产股长期仍具配置价值

    2019 年以来,投资、销售、新开工、施工等行业指标均展现出较强韧性,我们认为,在货币政策持续放松的大背景下,2020 年的行业基本面的格局很可能与2019 年较接近,展现出一定的韧性。截至11 月7 日,板块动态PE 为7.2 倍,比2018 年10 月18 日的底部估值水平(6.9 倍动态PE)高4%,处在近五年第二低位。在当前时点,我们认为“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长)”的优势地产股长期仍具备配置价值。

    风险

    市场的风险和研究框架的风险。

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